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注目されているコインランドリー経営とコンテナボックス経営、それぞれのメリットデメリットは?

コインランドリー経営

①コインランドリーのニーズ

資産形成のために副業をする人が増えていますが、数ある資産形成方法のなかでも「コインランドリー経営」や「コンテナボックス経営」が注目され始めています。コインランドリーは、特に働く女性に人気があります。以前は、専業主婦だった方でも、最近はパートやアルバイトなどにて稼ぎに出ることが多い状況です。そのため、家事をする時間が少なくなっていて、特に洗濯にとられる時間を節約するために、コインランドリーを利用する方が増えています。 また、コインランドリーの洗濯装置は10kg以上の容量で、大きなものでは30kgのものもあり、布団を洗濯できるものもあります。同時に乾燥もでき、時間の節約にもなります。 統計データとして、営業施設数に関する厚生労働省の下記のサイトの調査をみると、1996年(10,228件)から2013年にかけて、年々増加しています。2013年では16,693件とのことです。

参考:厚生労働省「コインオペレーションクリーニング営業施設に関する調査(施設数)」

②コインランドリーの成功事例・メリット

1)高利回りである

コインランドリーでの収益率は、店舗を所有している場合で20%前後、店舗を借りて経営する場合で10~15%前後ほどといわれています。 初期費用が比較的少なくて済む:初期費用の総額2,000万円前後が一般的といわれています。

2)長期にわたり安定的な運用ができる

設備の耐久性は以外にも長く20年程で、通常の洗濯機よりもはるかに長持ちします。

3)売り上げがゼロとなるリスクが少ない

月ごとの家賃の契約と異なり、1回の利用ごとに売り上げがあるため、立地など一定の条件を満たせていれば、売り上げがないとのリスクはなくなります。また、飲食店経営のような毎日の仕入れは必要ありません。

4)人件費がかからない

無人のコインランドリーがあるように、管理者が常に店舗にいる必要がありません。

5)オーナーが時間を取られることがない

店舗の清掃業務や装置のメンテナンスも特に複雑ではなく、委託をすることができます。

6)節税効果がある

装置に減価償却があり、一般的な建物よりも償却期間が短く、節税効果が大きい

③コインランドリーの初期費用と収支

  • 店舗の家賃(前家賃1カ月分、立地にもよるが50平方メートルで15万円~20万円ほど)
  • 賃貸契約費(保証金と仲介手数料など家賃の2カ月~10カ月分)
  • 洗濯装置費(10台~12台で1,300万円~1,400万円程)
  • 店舗設営費(500万円から700万円が一般的)
  • 初回宣伝等営業費

以上の総額で、2,000万円~2,400万円などと言われています。

これに対し、ランニングコストを差し引いて、ばらつきはありますが、一般的に400万円~500万円の利益といわれ、収益率は20%程度となる見込みです。

④コインランドリーのデメリット

1)初期の負担が大きく、利益が少ない

不動産投資と異なり、銀行融資を受けにくいため、初期費用を自分で賄う必要があります。公庫などから借入ができる場合もありますが、借入期間が短く返済負担が大きくなります。営業開始当初は知名度が少ないため、売り上げが少ないですが水道料金やガス代がかかるため、初期の利益が少なくなる傾向があります。

2)同業者が参入しやすい

収益性が良いため、ある程度の自己資金をもっている人たちが事業を開始しやすく、地域での競争が激化しやすいです。

3)収益が悪化することがある

どの事業においても、100%完璧なものはなく、コインランドリー経営においても破綻をするケースがあります。事前の調査と準備が有効です。

4)店舗内での管理トラブルがおこる

管理者が常駐していないため、利用者によるトラブルが起きることがあります。クレーム対策などを含めて、このリスクを事前に見積もっておくことが有効です。

⑤コインランドリー経営の注意点

1)立地条件が売り上げを左右する

売り上げは、立地により左右されます。お客様が利用しやすい条件を事前に調査しておくことが大切です。衣類などを車で持ち込む人が多いため、駐車場や道路などの利便性が大事です。

2)店舗が清潔であること

装置や待ちスペースが汚いことはリピーターが減る原因になります。

3)ほかの競合店にない優位点をもつ(差別化)

洗濯中の待ち時間をより有効活用できる工夫が必要です。

⑥コインランドリー経営の将来性

将来的に日本の人口が減ることが確実視されており、その分一人ひとりが働く時間が増えてきます。時間に余裕がなくなる傾向があります。また、まだまだコインランドリーを利用していない人が多く、地域の住民に利便性が知れ渡ることにより、利用者は増える傾向があると言われています。 現在の統計的データを見ても、今後もコインランドリー店舗は増えていく傾向があります。

コンテナボックス(トランクルーム)経営

①コンテナボックスのニーズ

不動産投資のなかで、コンテナボックス経営は初期費用が少ないことが特徴です。また、フランチャイズ制度を利用できるため、初心者でも容易に開始できることから、注目が集まっています。

②コンテナボックスの利用方法

一般的に収納スペースして利用されます。収納品としては、季節もの家具や衣類、レジャー用品、頻繁に利用しないもの、かさばるものなどがあります。また、倉庫を所有していた会社などが家賃を節約するためにコンテナボックスを利用するケースも多々あります。 さらに、不要物の収納庫としてではなく、本人が大切にしているものを保管しておくスペースとして利用する人もいます。毎月の利用費用が高額でないことも利用者にメリットがあります。

③コンテナボックス経営とは

コンテナを遊休地に設置して、利用者に提供します。利用者は、24時間荷物を出し入れできます。コンテナボックスの広さによりますが、1ボックスがひと月に3,000円~1万円などで利用できます。

④コンテナボックスのメリット

  • 不動産投資のなかで初期費用が少なくて済む。
  • 1カ月ごとの収入ではなく、利用契約時に一括で売り上げが立つ。また、まだまだ現金支払いが一般的。
  • 年間経費が少なく、また一度利用した人が長く利用またはリピーターになってくれることが多い。

⑤コンテナボックスの初期費用

コンテナはひとつ100万円~200万円程度です。ただし、コンテナの性能と機能により差があります。このコンテナを2ボックス~4ボックスほどに小分けし、敷地の広さにより、このコンテナを複数設置します。 初期費用は400~1000万円程度が一般的です。 銀行融資が得られにくいため、初期費用はほぼ満額自己資金で賄う必要があります。 土地を借入費用も必要となります。

⑥コンテナボックスの収支性

コンテナボックスを長い期間運営することにより、年々利用者が増えてきて、全ボックスが満室になった場合は、収益性がとても高くなります。収益性が20%~30%になることもあります。 ただし、開始当初は10%程度を見込んでおくことが適切です。

⑦コンテナボックスのデメリット

1)開始当初は売り上げが少ない

1年目、2年目と時間が経つにつれて、利用者が増えていきます。

2)集客がしにくい

初期費用が少なくて済むため、資金に余裕がない状態で始められるため、営業費用にお金をかけにくく、また営業をしても有効に売り上げが伸びることが保証されていません。時間をかけて徐々に利用者が増えてきます。

3)荷物の放置

コンテナの利用者の利用方法がさまざまであり、収納物の価値が低いこともあり、コンテナの荷物を放置されることがあります。

⑧コンテナボックスの注意点

1)立地に注意

利用者にコンテナを知ってもらう必要があります。また、利用しやすい立地選びが大切です。

2)競合ライバルが現れやすい

初期費用が少ないため、同業者が近くで事業を開始することがあります。ライバルのメリットは、先行しているコンテナボックスの営業実績を利用できることです。初期費用など、資金繰り計画に余裕をもって開始することが有効です。

3)集客方法の検討が必要

利用者がなかなかあらわれにくいため集客方法を計画しておくことが必要です。

4)セキュリティ対策に費用がかかる

荷物の放置や、ごみを放置される場合もあり、セキュリティ対策に費用をかけておく必要があります。

まとめ

コインランドリー経営もコンテナボックス経営も、一般的なマンション経営よりも初期費用を抑えられる傾向があり、まだまだニッチ産業です。しかし、いずれにおいても、集客・管理・運営方法を工夫する余地があり、また小さなビジネスを始めてみたい方や本業が忙しいが副収入が欲しいと考えている方にとって、一度は検討をしてみる価値がある事業だと言えます。 いずれも、今後に需要が見込まれていますが、どの立地で行ってよいものではなく、情報を集めて、事業契約や資金計画を十分に練り上げることが有効です。

大長伸吉

大長伸吉

不動産投資アドバイザー 世田谷区・目黒区を中心に東京の土地購入から銀行融資、設計施工、満室管理、税務相続 まで個別に寄り添っている。自身も4棟23室の物件を満室運営中。10年間で3,000回以上 の個別相談と250回を超えるセミナーを開催、建築サポート実績:新築物件65棟302室、宅 地建物取引士、貸金業務取扱主任者。著書:「クズ土地」アパート経営術/日本実業出版社 、アパート経営で「マイ年金」づくり/カナリア書房、サラリーマン大家の教科書 /Apple Application ランガルハウス株式会社代表、年金大家の会主宰

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