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定期借地権とは?‐メリットとデメリットを解説

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定期借地権とは?

土地の賃貸に対し、地主であって所有者である貸主は賃貸人となり、借主は賃借人となります。

この賃貸借契約によって生じる権利には普通借地権と定期借地権に分かれます。 この2つの権利はそれぞれ内容が異なっており、さらに定期借地権は3種類に細分化されます。

借地権

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では、「借地権」とは何かということですが、借地借家法上の第2条第1項にて「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう」と定められています。

地上権契約に関してはほとんど見られないので「年額や月額で地代を払い、土地を借りる権利」と考えて良いかと思いますが、大事なのは前段の「建物の所有を目的とする~」という点です。

引用:e-Gov「借地借家法

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この「建物の所有を目的とする」とは、住宅や店舗など何か建物を建てることを前提とするという意味であって、建物の所有を目的としない契約、すなわち駐車場として土地を借りるとか、グランドとして土地を借りることはこの法律上の借地権には該当しません。

従って、いくら駐車場を定期で契約してもここでいうメリットもデメリットも該当しないことに留意する必要あります。

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さて、この借地権の一角をなす「普通借地権」とは、法律上の明確な定義がなく、あえて言えば“定期借地権の要件を満たさない借地権”を指します。 その特性として契約期間の定めがなければ30年で、定める場合も30年以上とし、借主保護の観点から建物が存続する限り同一の契約で更新されるものです。

このような借地契約は確かに借主にとっては有利なものですが、貸主とっては不利な条件で、なかなか貸した土地が帰ってこないことが土地の供給の阻害要因となっているという指摘もあります。

そのため、その意見にこたえる形で1992年の法改正によって誕生したのが“定期借地契約”です。 その最大の特徴は契約期間が終了したら更新されることなく、契約期間が終了し、建物が残っていても更地にして返還することを定めたなど、貸主にとって有利な内容になっている点です。

定期借地権は以下の3つの種類

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①一般定期借地権(第22条)

主に住宅を建てる場合の契約を想定し、50年以上の存続期間で定められる定期借地契約です。契約の更新や建物買い取り請求を認めない特約を付けることができます。

②事業用定期借地権

主にロードサイド店舗などでの契約を想定し、10年以上30年未満、または30年以上50年未満で設定します。いずれも契約にあたりその内容を公正証書で行う必要があります。

③建物譲渡付借地権(第24条)

30年以上の契約期間を定め、借地上の建物を地主が買い取ることで借地権を消滅させる契約です。
その日は30年以上経過していればいつでもよく、借地人が建物を売却しても継続利用を望んでおり、地主も借地人に引き続いて利用してもらいたいと考えるなら、新たに建物賃貸借契約が締結されたものとして継続利用することができます。

参考:e-Gov「借地借家法

定期借地権のメリット

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以上のような特性を持つ定期借地権を地主が導入するメリットは以下のようなものがあります。

①安定的な地代収入が得られる

普通借地権と比べて制度上新しく、適正な時価をもとに地代が定められ、それを契約期間中安定的に得ることができます。
特に旧法上の借地契約が締結されている土地は地代が低く、固定資産税も賄えないような事例も多いですが、定期借地権契においてはその可能性は少ないと考えられます。

②土地が必ず返還される

現在自分が使っていなくても将来子どもが使うような場合、貸したものが帰ってこないことは大問題ですが、定期借地権についてはその心配はありません。
このような安心感が土地利用を促進させると指摘する声もあります。

③比較的高額な地代の設定が可能

特に事業用定期借地権に関しては、土地を借りて店舗などを営む事業者は土地を所有するよりリスクを少なくでき、たとえ高い地代を支払ってもメリットがあると考えているようです。
また日常的な維持管理なども借地人がほとんど行うので、固定資産税だけでほかのコストがあまりかかりません。繁盛店が来てくれれば、その土地の価値そのものを上げてくれるというメリットもあります。

定期借地権のデメリット

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一方でさまざまなメリットの裏にはデメリットもあります。

①ローリスクであるがローリターンである

地代としての利回りは建物付きに比べて高くなく、収益性は劣るといえます。経費が少ないというメリットは逆をいえば減価償却もないので節税効果も高いとは言えません。

②事業用定期借地権で選ばれる土地は限定的

ロードサイド店で多く活用されている事業用定期借地権は、比較的高い地代が支払われている一方で、その土地が持つ立地条件が重要になります。
それは同じような立地であっても、交差点から50mまではいいけど、100mはダメだとかピンポイントでその善し悪しが厳選されてしまいます。従って、ちょっとでも立地条件が悪ければ需要がないことに注意する必要があります。

③契約期間中の使用ができない

更新ができないかわりに、契約期間中は借地人の利用が保護されているので、地主が自ら利用したいとか、高額で買いたいと申し出た人に売りたいと思っても、その利用や処分が阻害されることになります。

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このように法律上は中途解約を想定していないので、特約をあらかじめつけておくか、双方が合意するような働きかけが必要となります。

実際の契約には専門家のアドバイスをもとにきちんとした契約書を用意して行う必要がありますが、土地利用のひとつのツールとして覚えておきましょう。

田井能久

田井能久

不動産コンサルタント 不動産鑑定士として25年のキャリアを持つ。訴訟や調停、並びに相続等の税務申告のため の鑑定評価書の作成が得意。 最近はマレーシアを中心としたビザの取得と海外移住のサポ ートを通して、トータルな資産コンサルティングも展開している。

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