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解体後の地盤調査で地盤改良が必要となることはありますか?

家の建替えを予定しています。解体工事前の地盤調査では、「地盤改良は不要」とハウスメーカー担当者から言われましたが、解体後の再調査で「改良が必要」と判定が変わることはあるのでしょうか。地盤改良費が必要になってくると、予算計画を少し変更する必要がるあるのですが。

稀ですが、あり得る話です。予算や設計計画のために古い家を壊す前に地盤調査を行いますが、もっとも重視されるのは新しい建物直下の地耐力が判定基準となります。造成地の場合などには、敷地地内でも地盤の強さにムラが生じることがあるため、解体工事後に判定結果が変わることは考えられます。

新築時に行う地盤調査

今日、新築を行う際には必ず土地の地盤調査を行います。平成12年(2000年)の建築基準法と品確法の改正により、建物の瑕疵担保責任の観点から建物直下の地盤の強さを調べた上で、最適な基礎設計を行い不同沈下などを防ぐことが建築業界では通例となっています。戸建て住宅の場合には、スエーデン式サウンディング試験という方法で調査を行い、必要に応じて表層改良や柱状改良、タイガーパイル工法や鋼管杭工法が選択されます。

最も大切なのは建物直下の地耐力

地盤改良を行うかどうかの判断基準として、最も大切なことは建物直下の地耐力です。「長期的に建物を支える上で地盤の強さが十分か」という観点で地盤の検討を行い、地盤改良を行うかどうかの判断をします。解体工事前にも調査を行うのが一般的ですが、造成地の場合などには同じ敷地内でも地耐力にムラが生じることもあります。そのため、工事前の調査で「地盤改良不要」という結果が出ていても、それが覆ってしまうことはあり得る話しです。(ハウスメーカーの担当者から請負契約前に説明があってしかるべき内容です)

解体前に調査を行う意味

解体前に調査を行うことは、予算の把握と設計計画の作成のためです。建物を壊すのはハウスメーカーとの契約後となるのが一般的ですが、施主とハウスメーカーが契約を行うためには建築計画全体の予算組みが必要となります。そのため、解体前であっても地盤調査を行います。ちなみに解体後に判定結果が覆るのは稀で1割以下の内容だといえます。

もしも判定が覆ったら

もしも解体後に地盤判定の結果が覆ってしまった場合には、予算を増額するか設備などを削り予算を捻出する必要があります。できれば工事が始まってから仕様を下げるのは避けたい内容なので、当初の予算組みの時点である程度ゆとりを持って打合せをしていただくのが良いでしょう。

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