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解体工事Q&A

古い建物を解体すると、土地の固定資産税も変わると聞いたのですが、本当でしょうか?

現在、古い家屋の取り壊しを検討していますが、更地になると土地の固定資産税が上がると聞いたので解体するべきか悩んでいます。

建物は長らく使用しておらず傷みも激しい状態なので取り壊してしまうほうがいいと思ったのですが、固定資産税が上がるならそのままにしておいたほうが節税になるのでしょうか。

解体工事後は住宅用地に係る固定資産税特例措置が受けられなくなるため、土地の条件次第では固定資産税が最大で4倍程度になる可能性があります。また、2014年11月19日に可決された「空き家対策特別措置法」に伴い、建物が建っていたとしても軽減措置が適用されないケースがこれから増えていくと思われます。

住宅が建っていた時には税金が軽減されていた

そもそもご存じない方が多いと思いますが、住宅が建っている土地の場合、土地にかかる固定資産税が軽減されるという特例があります。

解体工事後はこの特例が受けられなくなるため、正確には「固定資産税が高くなる」というよりも、「特例が受けられなくなることで固定資産税が通常の金額に戻る」と言う表現の方が適切です。一方で、解体後には住宅用地ではなく非住宅用地とみなされるため、固定資産税は7/10以下に軽減されます。双方の影響を踏まえると、解体後の固定資産税は最大で4倍程度になることが予想されます。(地域や面積によっては上昇しない場合も考えられます。)

特例措置の概要

特例措置の概要としては次の通りです。

軽減割の合計算式

土地の面積について次の計算式があります。
対象:一般住宅やアパート・マンション等の敷地として利用されている土地

▼住宅用地で200m²以下の部分(小規模住宅用地)

建物がある場合の
計算式
固定資産税 = 固定資産税評価額 × 1/6 × 1.4%
都市計画税 = 固定資産税評価額 × 1/3 × 0.3%
建物がない場合の
計算式
固定資産税 = 固定資産税評価額 × 7/10 × 1.4%
都市計画税 = 固定資産税評価額 × 7/10 × 0.3%

▼住宅用地で200m²を超える部分(一般住宅用地)

建物がある場合の
計算式
固定資産税 = 固定資産税評価額 × 1/3 × 1.4%
都市計画税 = 固定資産税評価額 × 2/3 × 0.3%
建物がない場合の
計算式
固定資産税 = 固定資産税評価額 × 7/10 × 1.4%
都市計画税 = 固定資産税評価額 × 7/10 × 0.3%

都心部のように評価額の高い地域であれば、大幅に税金が軽減されていたことになります。

※ちなみに、アパートやマンションのように部屋同士が完全に分断された集合住宅の場合は、戸数×200㎡以下の部分が小規模住宅用地となります。

決定要因は1月1日時点の状態

軽減措置が適応されるかどうかは、1月1日時点(賦課期日)に建物が滅失されているかどうかで決まりますので、取り壊しの時期を上手く調整することによって節税をすることは可能です。

なお、着工時点・完工時点のどちらが「滅失」に当たるかは、所属する自治体に確認されることをお勧めします。

倒壊の恐れや景観を著しく損なう空き家には軽減措置が適応されない

2014年11月19日に可決された空き家対策特別措置法によると、行政が倒壊の恐れや景観を著しく損なう「特定空き家」とみなした場合には、建物が建っていたとしても固定資産税の軽減措置が適応されなくなります。

既に近隣から苦情が出ていたり、今後管理が難しい空き家をお持ちの場合には、トラブルに発展する前に取り壊しを行うことをおすすめします。

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