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空き家は最終的には売却した方がいい?

近年、人の住まなくなった空き家は社会問題となっていますが、少子高齢化が進む日本では今後、一層増えていくと言われています。
単身の高齢で持ち家の方やその親族の方にとっては、空き家問題は対岸の火事の話ではありません。

実際に親が亡くなり、親の持ち家を相続した後、その家をどうするかで悩む方が増えています。さまざまな理由で相続人自身がその家に住むことができない場合は、売却のほかに、人に貸すなどの選択肢もあります。
しかし、特に築年の古い家では、人に貸すにしても大規模な修繕が必要になります。その費用を回収できるほど家賃収入があればいいのですが、家賃が比較的安い郊外や地方では、回収が難しいのが実態です。

また、実家に対する愛着もあり、誰にも貸すことなく、そのまま家を維持していくという方も少なくありません。しかし、その家の維持にかかる負担が徐々に重く感じるようになり、その負担から逃れるために最終的には売却するケースが多いというのも事実です。

相続した家の築年が古く、自身が住むことなく空き家となる場合は、人に貸すために大規模な修繕や建て替えなどの費用をかけてもその回収が難しいようであれば、売却した方が得策といえます。

空き家の売却では税制上の特例がある

社会問題である空き家を増やさないための政策のひとつとして、人の住まなくなった家の売却を促進させるために、平成28年の税制改正で「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例」が創設されました。
その後、平成31年4月に改正され、一定の要件を満たす空き家を相続または遺贈により取得し、令和5年12月31日までにその空き家を売却して利益が出た場合、一定の要件に当てはまるときはその利益から最大3,000万円を控除できるというものです。
この特例の適用を受けるためには、以下の空き家の要件と適用要件を満たす必要があります。

①空き家の要件

  • 相続開始の直前まで被相続人が居住していた家屋とその敷地などで、家屋については以下の要件すべてを満たすこと
  • 昭和56年5月31日以前の建築されたものであること
  • マンションなど区分所有建物登記がされている建物でないこと
  • 相続開始前に被相続人がひとりで住んでいたこと

(要介護認定を受けて老人ホーム等に入所していた場合も一定の要件を満たせば、適用になります)

②適用要件

  • 被相続人の居住用家屋およびその敷地等を相続または遺贈で取得した者が売却人であること
  • 家屋とその敷地等を売却する場合は以下を満たしていること
  • 売却時までに人に貸すなど事業の用に供していないこと
  • 売却する家屋については、譲渡時に一定の耐震基準を満たすものであること
  • 敷地などのみ売却する場合は、家屋を取り壊して売却するまで更地であること
  • 相続開始の日から3年を経過する日の属する12月31日までに売却すること
  • 売却代金が1億円以下であること
  • 親子や夫婦など特別の関係にある者に売却したものでないこと
  • その他重複して適用できない特例を受けていないこと
参考:国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」

詳しくは税理士などの専門家に確認し、相談することをおすすめしますが、ここで注意すべきなのは、この税制の適用を受ける要件の中で、譲渡(売却)する家屋については、一定の耐震基準を満たすことが必要という点です。つまり実際に土地と家屋を売却する際には、家屋の耐震診断を受け、一定の耐震基準を満たしていない場合は耐震改修工事をする必要があります。

ばかにならない費用をかけて住宅(家屋)を改修しても、その費用に見合うほど高く売れるとは限りません。したがって、建物を解体した後の土地の売却することでも控除の適用が受けられるので、古い家屋であれば、建物を解体して更地にしてから売却をする方が現実的でしょう。

売却しやすくするには?

実際に空き家となった家を売却する際、売りやすくするにはどうすればいいのか、少し不動産の実務的な話をしましょう。
築年の古い家を売りに出す場合、木造の一戸建てなら、築25年以上にもなるとほとんど建物の価値は価格に反映されず、ほぼ土地だけの価格になります。特に、人が住むことが難しいほど古い、あるいは状態が悪い建物が建っている状態では、かえって土地価格よりも安い価格でしか売却することができなくなります。
売却の時点で、解体費用など更地にするための費用を差し引いて価格が決定されてしまうからです。

しかも、建物がある状態では、買い手はその後更地にするための費用についてできるだけ安全に見積もるため、所有者である売主が解体する費用よりも高い金額が差し引かれた金額でないと売却できないことがあります。

こうした現実を踏まえると、売主である方が自ら売却前あるいは引き渡し時点では更地にすることを条件に売却した方が、手元に残るお金が増えることになります。したがって、空き家を相続し、売却をする場合には、建物は取り壊すことを前提にして考える方がいいでしょう。

売却時の注意点は?

いざ、空き家を売却しようとしたとき、さまざまな理由で売却ができなかったり、時間がかかってしまったりすることがあります。たとえば、隣地との境界が明確になっていなかったり、隣地の敷地へ越境している部分があったり、所有者の名義が相続人に変わっていなかったりすることなどがよく見受けられます。こうしたことがないよう、生前や空き家になる前から問題点を認識して解決しておくことがポイントです。こうした不動産のことは専門的な知識や経験が必要になるので、相続前や売却前の早め専門家に相談しておくとよいでしょう。

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